「築古のワンルーム、3点ユニットバスだから入居が決まらない……」
「バストイレ別にリノベーションする予算はないし、家賃を下げるしかないのか……」
埼玉・川口エリアで賃貸経営をされているオーナー様、あるいは管理会社の担当者様。こんなお悩みで頭を抱えていませんか？
3点ユニットバスは確かに今の市場では「不人気設備」の代表格かもしれません。しかし、本当に数百万円かけてセパレート工事をしなければ、空室は埋まらないのでしょうか？
実は、もっと低コストで、入居者の「住みたい」を引き出す方法は存在します。それは、「温水洗浄便座（シャワートイレ）」の後付けです。
「いやいや、ユニットバスの中には電源コンセントがないから無理だよ」。そう諦めてしまう前に、ぜひこの記事を読んでみてください。私たち原状回復のプロが、「電源がない場所にどうやって温水洗浄便座を設置するのか」、その裏ワザと空室対策としての効果を包み隠さずお話しします。
【要点まとめ】
- 3点ユニットの空室対策は「セパレート化」だけではない
- 入居者の本音は「ユニットバスでもいいが、冷たい便座は嫌」
- 電源がない場所への設置こそ、プロの腕の見せ所
【目次】
- 築古物件の悩み「3点ユニットバス」。セパレート工事は本当に必要か？
- 「温水洗浄便座」があれば決まる？入居者ニーズの真実
- 最大の壁は「電源がない」。プロはどうやって設置するのか？
- 「電気」も「水道」もまとめて対応。多能工だからできるコストダウン
- 【試算】家賃を下げずに「3点ユニット」を埋める投資判断
- 3点ユニットの空室対策は、まずは「便座」から見直そう
■築古物件の悩み「3点ユニットバス」。セパレート工事は本当に必要か？
築20年、30年を超えるアパートやマンションで、オーナー様を最も悩ませるのが「3点ユニットバス（お風呂・トイレ・洗面台がセットになったタイプ）」の存在です。今の若い入居希望者は、実家がバストイレ別であることが多く、内見時にユニットバスを見た瞬間に「あ、ここはちょっと……」と候補から外されてしまうことも少なくありません。
管理会社やリフォーム業者に相談すると、決まって提案されるのが「バストイレ別にする分離工事（セパレート化）」です。確かに、お風呂とトイレを分ければ物件の競争力は劇的に回復します。しかし、そこには大きな壁が立ちはだかります。「工事費が高い」という壁です。
床を解体し、配管を引き直し、壁を作る……。これらをまともに行えば、工事費は安くても60万円、場合によっては100万円を超えてしまいます。家賃5万円前後のワンルーム物件で、この投資を回収するには何年もかかります。「そんな予算はない」というのが現実的な本音ではないでしょうか。
だからといって、何もせずに家賃を下げ続けるのは「負け戦」です。ここで視点を変えてみましょう。「高額なセパレート工事をせずに、今のユニットバスのままで入居者に選ばれる方法」はないのでしょうか？その答えの鍵を握るのが、「トイレの快適性」なのです。
■「温水洗浄便座」があれば決まる？入居者ニーズの真実
入居者が3点ユニットバスを敬遠する理由を深掘りしてみると、意外な事実が見えてきます。もちろん「お風呂の湿気が気になる」「体を洗うスペースが狭い」という声もありますが、それ以上に強い拒否反応を示しているのが「トイレの便座」についてです。
特に冬場、プラスチックの便座は氷のように冷たくなります。また、現代の日本人は「ウォシュレット（温水洗浄便座）」に慣れきっており、それがない生活を想像するだけでストレスを感じる方が増えています。逆に言えば、「3点ユニットバスであっても、温水洗浄便座が付いていれば許容範囲」と考える層は確実に存在します。
- 家賃の安さを優先したい学生や新社会人
- 日中はほとんど家にいない単身ビジネスマン
- 掃除の手間を減らしたい合理的な層
こうしたターゲットにとって、数千円高いバストイレ別の物件よりも、「家賃が手頃で、かつトイレが快適（温水洗浄便座付き）」な物件の方が、圧倒的にコストパフォーマンスが高く魅力的に映ります。60万円かけてセパレートにする前に、まずは数万円〜十数万円の投資で「温水洗浄便座」を導入し、「ユニットバスだけど快適」というポジションを狙う。これこそが、築古物件の空室対策における賢い「勝ち筋」なのです。
■最大の壁は「電源がない」。プロはどうやって設置するのか？
「温水洗浄便座が効果的なのはわかった。でも、うちの物件のユニットバスにはコンセントがないんだよ」。多くのオーナー様がここで躓きます。一般的な家庭用の温水洗浄便座を買ってきても、電源プラグを挿す場所がなければ動きません。また、ユニットバス内は湿気がこもるため、普通のコンセントや便座を設置すると、漏電や故障の原因になり非常に危険です。
ここが、DIYや一般的な便利屋では対応できない、私たち専門業者の腕の見せ所です。プロは以下のような手順で、電源のないユニットバスに安全に温水洗浄便座を設置します。
1. 壁を貫通させて電源を確保する
ユニットバスの壁（パネル）に小さな穴を開け、隣接する居室や廊下のコンセントから電気を分岐させて引き込みます。配線は見えないように壁裏を通すか、化粧モールで綺麗にカバーします。
2. 防水コンセントの設置
バスルーム内に引き込んだ電気は、水がかかっても大丈夫なように、専用のカバーがついた「防雨・防湿型コンセント」で受けます。
3. 防湿型温水洗浄便座の選定
家電量販店で売っている便座は、湿気の多い場所での使用を想定していません。私たちは、ユニットバス専用に設計された「防湿型」の温水洗浄便座を選定・設置します。これにより、シャワーの湿気による基盤のショートや故障を防ぎます。
このように、「電源がないから無理」ではなく、「電源を作る工事」をセットで行うことで、どんな古いユニットバスでも最新のトイレ環境にアップデートすることが可能なのです。
▼3点ユニットの空室対策でお悩みですか？
川口・埼玉エリアの物件なら、現地調査で「設置可否」を即判断します！
■「電気」も「水道」もまとめて対応。多能工だからできるコストダウン
さて、ここで少し「工事の裏側」のお話をさせてください。先ほどご紹介した「壁に穴を開けて電源を引く」「専用の便座を取り付ける」という作業。実はこれ、建設業界の常識で考えると、非常に手間のかかる工事なのです。
通常、この工事を行うには最低でも2種類の職人が必要になります。一つは、電源配線を行う「電気工事士」。もう一つは、便座の給水接続を行う「水道設備職人」です。場合によっては、壁の補修を行う「大工」や「内装職人」も呼ばなければなりません。職人が一人増えるたびに、そこには人件費（人工代）と交通費（経費）が発生します。
「便座をつけるだけなのに、なんでこんなに見積もりが高いの？」過去にリフォームでそう感じたことがあるなら、それは「複数の業者が関わることによる中間マージン」が原因かもしれません。
私たち甲商ライフが、オーナー様や管理会社様から選ばれている理由の一つが、ここにあります。私たちは、一人の職人が電気・水道・大工・内装といった複数の専門スキルを持つ「多能工（マルチクラフター）」の集団だからです。「電源工事」も「便座設置」も、一人のスタッフがワンストップで完結させます。別々の業者を手配する調整コストもかかりませんし、何より「職人一人分の移動費と人件費」だけで済むため、工事原価を大幅に抑えることができるのです。
「安かろう悪かろう」ではありません。無駄な中間コストを徹底的にカットし、その分をオーナー様の利益として還元する。これが、私たちが提案する「サービス業としての建設業」の姿です。
＞＞ なぜ甲商ライフは安いのか？ 選ばれる「3つの理由」はこちら
■【試算】家賃を下げずに「3点ユニット」を埋める投資判断
最後に、経営者としてのオーナー様に、少しシビアな「数字」のお話をさせていただきます。空室が埋まらない時、最も手っ取り早い対策は「家賃の値下げ」です。しかし、それは同時に、物件の資産価値を自ら下げてしまう諸刃の剣でもあります。
例えば、家賃5万円の部屋が決まらず、3,000円値下げして募集したとします。月3,000円のダウンは、2年間（一般的な契約期間）で7万2,000円の損失になります。もし空室期間が3ヶ月長引けば、さらに15万円の機会損失が上乗せされます。では、ここで視点を変えて、「家賃を下げずに、温水洗浄便座を導入する」という投資を選んだ場合はどうでしょうか。
工事費用の詳細は物件状況によりますが、仮にこの工事に数万円〜十数万円の投資をしたとしましょう。この設備投資によって、「家賃5万円のまま」で入居が決まれば、値下げした場合の損失（7万2,000円〜）と比較して、わずか半年から1年程度で投資分を回収できてしまう計算になります。
さらに重要なのは、一度設置した温水洗浄便座は、次の入居者募集時にも「強み」として残り続けるという点です。一度下げてしまった家賃を元に戻すのは至難の業ですが、設備のグレードアップは、長期的に物件の価値を支え続けてくれます。「家賃を下げるか、設備を足すか」。目先の出費だけに囚われず、5年後、10年後のキャッシュフローを考えた時、どちらが賢い選択かは明らかではないでしょうか。私たちは、ただ工事をするだけでなく、こうした「オーナー様の利益最大化（ROI）」を常に考えた提案を心がけています。
■3点ユニットの空室対策は、まずは「便座」から見直そう
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。「3点ユニットバスだからダメだ」と諦める必要は全くないことが、お分かりいただけたかと思います。
完璧なバストイレ別物件を目指さなくても、入居者が「これなら住める」「ここなら快適だ」と感じるポイントを押さえれば、築古物件でも十分に戦えます。その第一歩として、「温水洗浄便座の後付け」は、最も低リスクで効果の高い選択肢です。
- 電源がなくても設置は可能
- 多能工に頼めば費用は抑えられる
- 家賃を下げるよりも、はるかに健全な投資である
もし、あなたが所有・管理されている物件で、「電源がないから」と導入を断念していたお部屋があれば、ぜひ一度私たちにご相談ください。株式会社甲商ライフは、埼玉県川口市を拠点に、地域密着で賃貸リフォームを行っています。「とりあえず見に来てほしい」「正確な見積もりが知りたい」といったご要望にも、地元の利を活かしてフットワーク軽く対応いたします。
悩んでいる間の空室期間が、一番もったいないコストです。古いユニットバスを「決まる部屋」に変えるお手伝い、私たちにお任せください。
