店舗の閉店や移転、オフィスの移転が決まったとき、早めに確認しておきたいのが原状回復工事です。
「設置した設備はすべて撤去するのか」「壁や床はどこまで直すのか」「居抜きで引き渡すことはできないか」など、分からないことも多いのではないでしょうか。
店舗やオフィスの原状回復範囲は、物件ごとに異なります。自己判断で内装や設備の撤去を進めてしまうと、工事完了後に追加の修繕を求められ、退去日までに間に合わなくなる可能性もあります。
余計な工事やトラブルを防ぐために大切なのは、賃貸借契約書を確認し、貸主・管理会社・施工業者の間で完成状態をそろえておくことです。
この記事では、店舗やオフィスの原状回復工事が必要になる範囲と、退去前に確認しておきたいポイントを解説します。
■店舗・オフィスの原状回復工事とは
原状回復工事とは、借りていた物件を契約で定められた状態に戻し、貸主へ返還するための工事です。
店舗やオフィスでは、営業や業務に合わせて間仕切り壁を設置したり、床材を変更したり、看板や照明、設備を取り付けたりすることがあります。退去時には、こうした借主側で追加・変更した内装や設備を撤去し、必要な補修を行うのが一般的です。
ただし、原状回復は必ずしも「すべてを新品にする」という意味ではありません。
民法第621条では、通常の使用によって生じた損耗や経年変化を除き、借主に責任のある損傷について原状回復義務を負うという基本的な考え方が示されています。
一方、店舗やオフィスなどの事業用物件では、賃貸借契約書の特約によって原状回復範囲が具体的に定められているケースも少なくありません。「入居時の状態に戻す」「すべての造作物を撤去する」「指定された仕上げに復旧する」といった記載がある場合は、その内容を確認する必要があります。
なお、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、主に民間賃貸住宅を想定したものです。住宅の原状回復ルールを店舗やオフィスにそのまま当てはめられるとは限らないため、まずは契約内容を確認しましょう。国土交通省のガイドラインでも、現在の契約内容に沿った取り扱いが原則とされています。
■工事範囲を決める前に確認したい契約書の項目
店舗やオフィスの退去が決まったら、工事業者を探す前に賃貸借契約書を確認します。
特に見ておきたいのが、原状回復に関する条項と特約です。
契約書には、退去時に撤去する設備や復旧する箇所、スケルトン返しの有無などが記載されている場合があります。契約書とは別に、工事区分表や内装工事のルール、原状回復仕様書が用意されていることもあるため、関連資料も一緒に確認しましょう。
また、貸主や管理会社が施工業者を指定しているかどうかも重要です。建物によっては、電気・空調・消防設備などの工事を指定業者しか行えない場合があります。借主側で施工業者を選べると思って見積もりを進めても、後から指定業者による工事が必要だと分かれば、費用や工期が変わってしまいます。
契約書と併せて確認しておきたいのが、入居時の状態です。
入居時の写真や図面、内装工事を行った際の申請書、貸主から受けた承諾書などが残っていれば、どこまで戻すべきかを判断しやすくなります。
とりわけ注意したいのが、居抜きで入居した物件です。前の借主が設置した設備や内装であっても、現在の契約上は自社の原状回復範囲に含まれている可能性があります。「自分たちが設置したものではないから残してよい」とは限りません。
契約書だけでは判断できない場合は、貸主や管理会社へ確認し、合意した内容をメールや書面で残しておくと安心です。
■店舗とオフィスで想定される主な工事範囲
原状回復工事の内容は、店舗とオフィスで異なります。さらに、同じ用途でも入居時の状態や建物のルールによって必要な工事は変わります。
オフィスでは、次のような工事が想定されます。
- パーテーションや間仕切り壁の撤去
- タイルカーペットや床材の復旧
- 壁紙、塗装、天井の補修
- 照明やコンセント、電気配線の復旧
- LAN配線や通信設備の撤去
- 受付カウンターや造作家具の撤去
- 看板や社名表示の撤去
- 工事後の室内クリーニング
店舗の場合は、オフィスよりも設備や造作物が多くなる傾向があります。
- カウンター、棚、什器の撤去
- 厨房機器や調理設備の撤去
- 給排水、ガス、電気、換気設備の処理
- 店内外の看板や装飾の撤去
- 間仕切り壁や個室の撤去
- 床、壁、天井の復旧
- 廃材や残置物の搬出・処分
- 工事後の清掃
飲食店では厨房設備や排気ダクト、美容室ではシャンプー台の給排水、物販店では陳列棚や看板など、業種によって確認すべき設備が変わります。設備を撤去するだけでなく、配管や配線をどの状態まで戻すかも事前に決めなければなりません。
また、スケルトン返しと居抜きの違いにも注意が必要です。
スケルトン返しとは、内装や設備、造作物などを撤去し、建物の躯体が見える状態に近づけて返還する方法です。一方の居抜きは、内装や設備を残したまま、次の借主へ引き継ぐ方法を指します。
居抜きで募集できれば解体費用を抑えられる可能性がありますが、借主だけで決めることはできません。後継テナントが見つからなかった場合や、貸主の承諾を得られなかった場合は、契約に沿った原状回復工事が必要になります。
■原状回復工事の見積もりで確認したいポイント
原状回復工事の見積もりを受け取ったら、合計金額だけでなく、工事範囲と内訳を確認しましょう。
「内装解体工事一式」「原状回復工事一式」とだけ書かれている見積もりでは、どこまで作業に含まれているか判断しにくくなります。
床、壁、天井、設備、看板、廃材処分、クリーニングなど、工事項目ごとに数量や単価が分かれていると、契約上必要な工事が含まれているか確認しやすくなります。
追加費用が発生しやすい項目も見落とせません。
店舗やオフィスでは、廃材の搬出・処分費、共用部分の養生費、夜間・休日工事の割増費用、駐車場代などが必要になる場合があります。建物の規則によって作業時間や搬出経路が制限されると、通常より人員や日数が必要になることもあります。
複数社から見積もりを取る場合は、同じ工事条件で比較することが大切です。金額が安く見えても、別の見積もりに含まれている廃材処分や設備復旧が除外されていれば、最終的な支払額は高くなるかもしれません。
見積もりを依頼する際は、賃貸借契約書や原状回復仕様書、現地写真などを施工業者に共有し、貸主側が求める完成状態を伝えましょう。
甲商ライフでは、原状回復工事に加え、クロスや床などの内装、水回り、ハウスクリーニングについてもご相談いただけます。「まだ工事範囲が決まっていない」という段階でも、まずは物件の状態をご相談ください。
■退去日から逆算した原状回復工事の進め方
原状回復工事は、退去日直前になってから準備を始めると、工事範囲の確認や見積もりに十分な時間を取れない場合があります。
閉店や移転が決まった段階で、契約内容の確認を始めましょう。
まずは、賃貸借契約書に記載された解約予告期間、明け渡し日、原状回復条件を確認します。そのうえで貸主や管理会社に退去の意向を伝え、指定業者の有無や現地確認の方法を相談します。
次に、貸主・管理会社・施工業者の立ち会いで現地を確認し、撤去する設備と残す設備を整理します。このとき、口頭で話すだけでなく、図面や写真に対象箇所を記録しておくことが重要です。
工事範囲が決まったら見積もりを取り、作業内容と金額を確認して発注します。営業中でも調査できる箇所があれば、閉店や移転前に現地調査を進めておくことで、工事開始までの時間を短縮できます。
工事完了後は、貸主や管理会社による確認が行われます。不具合や工事漏れを指摘された場合は手直しが必要になるため、工事完了日と物件の明け渡し日を同じ日に設定するのは避けた方がよいでしょう。
工事期間は、物件の広さや造作物の量、設備工事の有無、建物の作業ルールによって変わります。まずは退去日から逆算し、確認や手直しに必要な期間も含めてスケジュールを組むことが大切です。
■追加工事を防ぐには早めの現地確認が重要
店舗やオフィスの原状回復範囲は、建物や契約内容によって異なります。
退去準備を始める際は、次の項目を確認してみてください。
- 賃貸借契約書と特約を確認したか
- 原状回復仕様書や工事区分表がないか確認したか
- 貸主・管理会社の指定業者がいるか確認したか
- 入居時の写真や図面が残っているか
- 撤去する設備と残す設備を区別したか
- スケルトン返しや居抜きについて承諾を得たか
- 工事後の確認と手直し期間を確保しているか
特に、造作物や設備が多い物件では、解体を始めてから工事範囲を変更すると、追加費用や工期の遅れにつながります。「どこまで壊すか」だけでなく、「どの状態まで戻すか」を関係者間で共有することが重要です。
甲商ライフでは、原状回復工事や内装リフォーム、水回りリフォーム、ハウスクリーニングに対応しています。オフィスの施工事例や商業施設の施工事例も掲載していますので、工事をご検討の際は参考にしてみてください。
契約書を見ても工事範囲が分からない場合や、退去日までの進め方に迷っている場合は、自己判断で工事を始める前に一度ご相談ください。現地の状態を確認し、必要な工事を整理するところからお手伝いいたします。
