原状回復工事を依頼したいものの、「業者に何を伝えればよいのか分からない」「契約書や図面が揃っていないと相談できないのでは」と迷っていませんか。
結論からお伝えすると、相談前にすべての情報を揃える必要はありません。
まずは、物件の所在地・物件の種類・希望する工事時期・現在困っていることの4点が分かれば、原状回復工事の相談を始められます。
そのうえで、契約書や図面、室内の写真などを準備すると、現地調査や見積もりをスムーズに進めやすくなります。
この記事では、東京都周辺で原状回復工事を検討している管理会社様、物件オーナー様、店舗・オフィスの担当者様に向けて、相談前に確認しておきたい7つの情報を解説します。
■原状回復工事の相談では最初に4項目を伝えればよい
原状回復工事を相談する段階では、工事内容や予算が決まっていなくても問題ありません。
まずは、次の4項目を施工会社に伝えましょう。
・物件の所在地
最初に伝えたいのが、物件の所在地です。
施工会社は、物件の所在地から対応エリア、現地調査に必要な時間、工事車両の駐車場所などを確認します。
マンションやオフィスビルの場合は、建物名や部屋番号も分かる範囲で伝えておくとスムーズです。
・物件の種類と用途
マンション、アパート、オフィス、店舗など、物件の種類によって確認する工事内容は異なります。
例えば、マンションやアパートでは、クロスや床、水回り、ハウスクリーニングなどが中心になります。
一方、オフィスや店舗では、間仕切り、什器、看板、電気設備、給排水設備などの撤去が必要になることもあります。
「賃貸マンションの一室」「営業中の飲食店」「移転予定のオフィス」など、現在の用途も伝えましょう。
・退去日と希望する工事完了日
原状回復工事では、退去日だけでなく、いつまでに工事を終えたいかを確認することが重要です。
賃貸住宅であれば、次の入居募集を始める時期によって工事スケジュールが変わります。
店舗やオフィスの場合は、貸主への明け渡し日が決まっていることも多いため、余裕を持って相談を始める必要があります。
正確な日付が決まっていない場合は、「○月上旬まで」「退去後できるだけ早く」など、現時点で分かる範囲で構いません。
・現在困っていること
工事範囲が決まっていなくても、現在困っていることをそのまま伝えてください。
例えば、次のような内容です。
- クロスや床の汚れをきれいにしたい
- 洗面台やトイレなどの設備を交換したい
- どこまで原状回復すればよいか分からない
- 原状回復と一緒に内装リフォームも検討したい
- 空室期間を短くするために早く工事を終えたい
- 店舗をスケルトンの状態に戻す必要がある
- 貸主から渡された工事条件の見方が分からない
施工会社に相談しながら、必要な工事を整理することもできます。
工事内容が決まってから相談するのではなく、判断に迷っている段階で相談することが、結果的に見積もりや工事を早く進めることにつながります。
■見積もりをスムーズにする7つの準備
原状回復工事の正式な見積もりを作成するには、物件の状態や工事条件を確認する必要があります。
次の7つの情報を、揃えられる範囲で準備しておきましょう。
・1．物件の所在地・種類・広さ
住所、建物名、部屋番号、物件の種類、間取り、床面積などを整理します。
マンションやアパートの場合は「1K」「2LDK」などの間取り、店舗やオフィスの場合は坪数や床面積が分かると、工事規模を把握しやすくなります。
正確な広さが分からない場合は、賃貸借契約書や募集図面に記載されていないか確認してみましょう。
・2．退去日・明け渡し日・希望完了日
次の3つの日付を分けて確認します。
- 現在の入居者やテナントが退去する日
- 貸主や管理会社へ物件を明け渡す日
- 原状回復工事を完了させたい日
退去日と明け渡し日が同じとは限りません。
現地調査、見積もり、工事範囲の確認、材料や職人の手配にも時間が必要なため、明け渡し日から逆算して相談することが大切です。
・3．賃貸借契約書と原状回復の条件
賃貸借契約書には、退去時の原状回復について記載されている場合があります。
特に店舗やオフィスでは、次の内容を確認しましょう。
- 入居前の状態まで戻すのか
- スケルトンの状態まで戻すのか
- 居抜きでの引き渡しが認められているか
- 貸主や管理会社の指定業者がいるか
- 借主側で施工会社を選べる工事があるか
- 原状回復工事の仕様書が用意されているか
賃貸借契約書を読んでも工事範囲が分からない場合は、貸主や管理会社に確認したうえで、施工会社へ相談します。
なお、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、主に民間賃貸住宅を対象とした考え方です。
住宅と事業用物件では契約条件が異なるため、オフィスや店舗では賃貸借契約書と建物側の工事条件を個別に確認する必要があります。
・4．物件の図面や入居時の資料
平面図、設備図、募集図面、入居時の写真などが残っていれば準備します。
入居後に間仕切りや設備を追加している場合、入居時の図面や写真があると、どこを元に戻す必要があるのか判断しやすくなります。
図面が見つからない場合でも相談は可能です。図面がないことを事前に伝え、現地調査で確認してもらいましょう。
・5．現在の室内写真
現在の室内写真があると、施工会社が現地調査前に工事内容を想定しやすくなります。
写真を撮るときは、次の場所を記録しておきましょう。
- 部屋全体
- 壁と天井
- 床
- キッチン
- 浴室や洗面台
- トイレ
- 建具
- 傷や汚れが目立つ場所
- 追加した設備や造作物
- 撤去したい什器や看板
気になる場所だけを近くから撮影するのではなく、部屋全体が分かる写真も一緒に用意すると、位置関係を把握しやすくなります。
・6．指定業者と建物の工事ルール
マンションやオフィスビルでは、建物ごとに工事ルールが定められている場合があります。
例えば、次のような条件です。
- 工事可能な曜日と時間
- 夜間工事の可否
- 養生が必要な共用部分
- 資材の搬入経路
- エレベーターの使用条件
- 工事車両の駐車場所
- 管理会社への工事申請
- 作業前に必要な近隣への案内
工事そのものは数日で終わる内容でも、申請や管理会社との調整に時間がかかることがあります。
特に明け渡し期限が決まっている店舗やオフィスでは、早めに確認しましょう。
・7．工事後の使用目的と予算
原状回復工事は、単に元の状態へ戻すための工事だけではありません。
賃貸住宅の場合は、次の入居募集に向けて、原状回復と一緒に内装リフォームを行う選択肢もあります。
店舗やオフィスでも、現在の内装を残して改修するのか、すべて撤去して別の用途へ変更するのかによって工事内容が変わります。
相談時には、次のような希望を伝えましょう。
- 原状回復だけを行いたい
- 空室対策として内装の印象も変えたい
- 古くなった水回り設備を交換したい
- 予算内で優先順位をつけて施工したい
- 新しい入居者やテナントが決まる前に整えたい
予算が決まっている場合は、先に伝えておくことで、工事の優先順位を相談しやすくなります。
■物件の種類によって確認する内容は変わる
原状回復工事といっても、確認する場所や必要な資料は物件によって異なります。
マンションやアパートではクロスや床、水回りなどが中心になりますが、店舗やオフィスでは、入居後に設置した設備や間仕切りの撤去が必要になることもあります。
そのため、相談時には物件の種類だけでなく、現在の用途や工事後の予定も伝えることが大切です。
・マンション・アパートの場合
マンションやアパートでは、クロス、床、水回り、建具、室内設備、ハウスクリーニングなどを確認します。
相談時には、退去日や室内の傷・汚れだけでなく、次の入居募集をいつ始めたいのかも伝えましょう。募集開始時期が分かると、工事の優先順位やスケジュールを考えやすくなります。
また、原状回復というとクロスや床の張り替えをイメージされるかもしれませんが、洗面台やトイレ、キッチンなどの水回り設備が工事対象になることもあります。
参考事例：東京都板橋区新板橋のマンションで洗面台の原状回復工事
設備に不具合や傷みがある場合は、室内全体の写真に加えて、該当する設備を近くから撮影した写真も用意しておくと、相談がスムーズです。
さらに、退去後の物件を元の状態に戻すだけでなく、次の入居者に選ばれやすい状態へ整えたい場合は、原状回復と内装リフォームを一緒に検討することもあります。
参考事例：【埼玉県 川口】高層マンション 原状回復工事 リノベーション工事
相談時に「元の状態へ戻すことが目的なのか」「次の入居募集に向けて内装や設備も改善したいのか」を伝えることで、原状回復と追加工事を分けて検討しやすくなります。
・オフィスの場合
オフィスでは、床や天井、間仕切り、配線、空調、トイレ、給湯室などを確認します。
入居後に間仕切りや電気設備を追加している場合は、どこまで撤去して戻す必要があるのか、賃貸借契約書や原状回復仕様書を確認しましょう。
また、オフィスビルでは、貸主や管理会社が施工会社を指定している場合があります。工事可能な曜日や時間、共用部分の養生、資材の搬入経路、エレベーターの使用条件なども建物ごとに異なります。
相談時には、明け渡し日だけでなく、指定業者の有無や建物側の工事ルールも伝えることが重要です。
参考事例：【神奈川県 川崎 高津】オフィスビル トイレ リノベーション工事
トイレや給湯室などの水回りも含めて、現在困っている場所や改善したい場所を施工会社へ伝えましょう。
・店舗の場合
店舗では、壁や床などの内装に加えて、什器、看板、厨房設備、給排水設備、電気設備なども確認します。
特に飲食店や美容室など、水や電気を多く使用する店舗では、設備の撤去範囲によって工事内容や期間が大きく変わることがあります。
また、現在の内装や設備を残して居抜きで引き渡せるのか、すべて撤去してスケルトンの状態まで戻す必要があるのかも重要な確認事項です。
居抜きでの引き渡しを希望していても、貸主の承諾が得られなければ原状回復工事が必要になります。工事を依頼する前に、賃貸借契約書と貸主の意向を確認しましょう。
参考事例：【東京都 新宿 神楽坂】神楽坂ビル 内装工事 リノベーション工事
店舗の相談では、現在の業種、撤去する設備、残したい内装、貸主への引き渡し条件を伝えることで、必要な工事を整理しやすくなります。
・戸建ての場合
戸建てでは、壁や床、水回り、建具などの室内に加えて、物件の状態によっては外回りも確認します。
賃貸住宅として引き続き使用するのか、売却するのか、自宅として使用するのかによっても、必要な工事は変わります。
元の状態へ戻すだけでよいのか、古くなった設備の交換や内装リフォームまで行いたいのかを相談時に伝えましょう。
修繕したい場所が複数ある場合は、気になる箇所を写真に残し、予算や今後の使用目的とあわせて共有すると、優先順位をつけやすくなります。
■相談から原状回復工事完了までの流れ
原状回復工事は、一般的に次の流れで進みます。
・1．問い合わせ
物件所在地、物件種別、退去日、希望完了日、現在困っていることを伝えます。
契約書や図面が揃っていない場合は、現時点で用意できていないことも伝えましょう。
・2．事前ヒアリング
施工会社が、物件の状態や希望する工事内容、スケジュールなどを確認します。
写真や図面を共有できる場合は、この段階で確認してもらいます。
・3．現地調査
施工会社が現地を訪問し、壁や床、設備、造作物などの状態を確認します。
店舗やオフィスの場合は、搬入経路、工事可能時間、共用部分の養生なども確認します。
・4．工事範囲の整理
現地調査と契約条件をもとに、必要な工事を整理します。
原状回復として必要な工事と、内装リフォームや設備交換などの追加工事を分けておくと、予算を判断しやすくなります。
・5．見積もりと工程の確認
工事項目、数量、使用する材料、処分費、諸経費、工期などを確認します。
不明な「一式」表記が多い場合は、どの工事が含まれているのか確認しましょう。
・6．発注・施工・引き渡し
工事内容と金額、工程に問題がなければ発注します。
工事完了後は、見積もりどおりに施工されているか確認し、店舗やオフィスの場合は貸主や管理会社にも確認してもらいます。
工事範囲が決まっていなくても、現地の状態を確認しながら必要な工事を整理できます。
まずは、物件所在地・物件種別・希望時期など、分かる範囲からお気軽にご相談ください。
■追加工事や工期の遅れを防ぐポイント
・撤去する物と残す物を明確にする
店舗やオフィスでは、設備や什器の扱いが曖昧なまま工事を始めると、追加工事ややり直しにつながる可能性があります。
撤去する物、残す物、貸主へ確認中の物に分け、図面や写真に記録しましょう。
・工事範囲を口頭だけで決めない
現地調査で打ち合わせた内容は、見積書や図面、写真などに残します。
「壁はそのまま残す」「床は全面的に張り替える」など、施工箇所ごとに確認することが大切です。
・同じ条件で見積もりを比較する
複数の施工会社から見積もりを取る場合は、同じ工事条件で比較しましょう。
安く見える見積もりでも、処分費やクリーニング、設備工事などが含まれておらず、後から追加されることがあります。
合計金額だけでなく、何が含まれているのかを確認してください。
・貸主や管理会社の確認を早めに取る
工事完了後に「元の状態と違う」と指摘されると、手直しが必要になる場合があります。
特に店舗やオフィスでは、着工前に貸主や管理会社と工事範囲を共有しておきましょう。
・すべて決まるまで相談を待たない
原状回復工事では、契約書の確認や貸主との調整に時間がかかることがあります。
工事内容がすべて決まってから施工会社を探すのではなく、退去や移転が決まった段階で相談することをおすすめします。
施工会社に先に相談しておくことで、契約書のどこを確認すべきか、現地調査に何が必要かを整理しやすくなります。
■工事範囲が決まっていなくても早めに相談できる
・契約書や図面がなくても相談できますか
相談できます。
まずは物件所在地、物件種別、退去日や希望時期、現在困っていることを伝えてください。
契約書や図面がない場合は、現地調査で確認できる内容と、貸主や管理会社への確認が必要な内容を整理します。
・退去前でも現地調査はできますか
物件の使用状況や契約条件によっては可能です。
入居中や営業中の場合は、調査できる場所や時間を調整します。退去前に確認できる場所だけでも調査しておくと、退去後の見積もりや工事開始を早めやすくなります。
・写真だけで見積もりを出せますか
写真から工事内容を想定できる場合もありますが、正式な見積もりには現地調査が必要になることがあります。
写真では確認しにくい下地の状態、設備、搬入経路、建物側の工事条件などがあるためです。
まずは写真を共有し、現地調査が必要か相談しましょう。
・原状回復と内装リフォームを一緒に依頼できますか
対応している施工会社であれば、一括で相談できます。
原状回復と追加リフォームを分けた見積もりにしてもらうことで、どこまで施工するか判断しやすくなります。
・マンション以外の物件にも対応できますか
甲商ライフでは、マンションやアパートだけでなく、店舗、オフィス、商業施設などの原状回復工事や内装リフォームにも対応しています。
物件によって確認事項が異なるため、現在の用途や引き渡し条件をお知らせください。
原状回復工事の相談では、最初からすべての情報を揃える必要はありません。
まずは、物件所在地、物件種別、希望する工事時期、現在困っていることを伝えましょう。その後、契約書や図面、写真などを揃えていくことで、現地調査と見積もりをスムーズに進められます。
「工事範囲が決まっていない」「原状回復だけでよいのか、内装リフォームも必要なのか分からない」という段階でも大丈夫です。
甲商ライフが現地の状態を確認し、必要な工事の整理からお手伝いします。ちょっとした疑問からでも、お気軽にご相談ください。
